房地产服务：止跌+改善带动物业公司价值修复
中高端住宅收取的物业费通常比普通住宅高至少两倍左右。尽管更高物业费需要匹配更全面的服务以及对应的更多人力成本，但是在科技赋能的加持下，人力成本占比较高的物业行业其成本优化空间也较大。单平米物业费较高，人工成本优化空间也更大，进而带来利润扩张的空间。
根据2023年百强企业数据统计，物业公司营业成本中人工成本占比51.20%，外包成本约20%，合计广义人工成本约70%。AI科技的应用可以通过自动化管理停车、电梯等系统，减少人工巡检和维修频率，降低维护和人员成本。
物业公司ROIC指标剥离杠杆幻觉，聚焦经营回报率ROIC直接反映企业利用债权人和股东投入的总资本（包括债务+股权）的盈利能力。与ROE（股东权益回报率）不同，ROIC不受杠杆率影响，避免高负债企业虚增ROE的假象。长期高ROIC企业往往具备垄断技术、品牌溢价或网络效应。
物业公司通常没有负债或者有较少的短期负债，整体负债率并不高，因此提升物业公司ROIC的思路主要从分子端入手。分母端主要通过降低应收账款回款时间来增加现金流，从而达到降低分母提升ROIC的目的。
物业公司ROIC提升方式：①提升运营效率、②增加高利润率业务收入占比、③增强定价权、④解决物业公司估值压制问题--应收账款强现金流业务属性+超额分红，估值具备提升空间？我们认为在房地产行业止跌回稳的趋势下，房地产企业信用稳定，行业下行风险触底，央国企物业公司估值有了开始修复的基础。尽管物业公司高速拓展规模的时期已过，但内生效率提升（降本增效，应收账款账期管理）和利润优化仍然能够带动盈利以5-10%左右的增速增长，产生稳定的现金流。
当前资本市场对红利资产的估值提升，应扩散到央国企物业公司。央国企物业公司主体信用稳定，收缴率变化不大，应收账款管理相对民企稳定（尤其是华润万象生活和招商积余）。中国国贸2022年估值持续提升主要因其强现金流业务属性和超额分红。这两点在主体信用稳健的央国企物业同样适用，因此我们认为央国企物业公司估值具备提升空间，在利润增速可对标中国国贸的基础上，剔除现金后PE估值可参考中国国贸。
建议关注：第一梯队 - 华润万象生活和招商积余，第二梯队 - 中海物业和保利物业。
风险提示：
1、政策效果不及预期，若全国房地产相关的支持政策推进效果不及预期，房企再次出险可能导致物业公司估值下滑；2、物业公司内生增速动力缺乏，科技降本增效不显著，导致利润承压；3、物业公司应收账款周转天数继续拉长影响ROIC。