2025年一季度土地出让专题报告：头部开发商拓展力度加大 重点城市溢价率提升
住宅用地成交逐渐修复,2025 有望同比归正。从土地供应端看,2021 年至2024 年,住宅用地推出建筑面积呈现波动下行趋势,2024 年末至2025 年初,随着政策优化与房企资金压力缓解,土地推出面积边际改善,为市场修复奠定基础;从成交端看,自2024 年5 月以来,住宅土地成交建筑面积已从54.10%的同比降幅,波动恢复至9.49%的同比正增长,土地出让修复显著;2025 年来300城住宅用地成交均价抬升,或系核心地块出让所致,未来若政策端保持精准支持,供需两端协同发力,土地市场或进入温和复苏周期,为房地产行业长期稳定发展提供支撑。2025 年1-3 月,TOP20 开发商合计权益拿地金额为1971 亿元,比2024 年1-3 月TOP20 开发商的1292 亿元提升52%。中海地产、华润置地和绿城中国分别以273 亿元、244 亿元和241 亿元分列权益拿地金额前三,同比增幅分别为1608.89%、79.27%和99.17%,此外招商蛇口、保利发展和象屿地产等国央企也集中发力,权益拿地金额同比增幅均超过100%。北京、上海、杭州等核心城市住宅用地市场延续修复势头,房企拿地积极性分化显着。北京多宗优质地块竞拍活跃,如海淀区朱房四街棚改地块溢价率超25%,中海、华润等头部房企持续加仓;上海虽成交地块数量不多,但虹口区瑞虹地块溢价率达38.2%,引发业内广泛关注。
收储规模扩大,2025 年各城市陆续落地。国家自2024 年起推出“收储”政策,通过专项债资金或地方国企收购开发商存量商品房及闲置土地,转化为保障性住房或重新规划用途,旨在“缓解开发商资金压力、降低库存周期、增加保障房供给”。截至2025 年3 月,广东、湖南、河南、浙江等十余省份启动收储计划,累计收储地块超300 宗,总金额超500 亿元。
风险提示:土地拍卖热度降低,新房销售不及预期,折价收储开发商项目致其亏损,民营开发商地块无法解押, 地方债务压力加剧。