房地产开发行业2025W15：刺激内需必要性提升 等待房地产政策进一步加码
地产还能有什么政策？除了宏观层面讨论较多的降准、降息、财政政策加码以外，地产自身的政策包括：一线城市进一步放开，交易税费下降，收储收地等去库存政策加钱加码，城中村改造（类拆迁政策）加钱加码等。
短线关注4 月政治局会议动向和中美贸易战对出口的实质性影响程度。
行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，领先沪深300 指数1.41 个百分点，在31 个申万一级行业排名第6 名。
新房：本周30 个城市新房成交面积为149.0 万平方米，环比下降38.7%，同比下降20.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.7 万方，环比-35.9%，同比-4.8%；样本二线城市为74.6 万方，环比-36.0%，同比-25.8%；样本三线城市为33.7 万方，环比-46.4%，同比-24.8%。
二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计227.6 万方，环比增长5.6%，同比增长5.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为86.1万方，环比-9.5%；样本二线城市为113.1 万方，环比18.3%；样本三线城市为28.4 万方，环比14.9%。
信用债：本周共发行房企信用债22 只，环比增加13 只；发行规模共计219.47 亿元，环比增加164.27 亿元，总偿还量152.1 亿元，环比增加49.58 亿元，净融资额为67.37 亿元，环比增加114.69 亿元。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。