物业行业点评：物业公司价值修复空间打开
推荐理由：在房地产行业止跌回稳的趋势下，央国企房企信用稳定，压制物业公司估值因素逐步消化，物业公司类固收的红利属性凸显。
超预期点：类固收红利配置价值提升
驱动因素
1）中高端物业+AI 优化成本，长期打开利润修复空间新房市场供给呈现“量缩质优”的趋势，政策端对“好房子”持续进行引导，改善型住宅需求占比持续提升，有望为中高端物业带来发展机遇。中高端住宅的物业费标准通常比普通住宅高两倍左右，物业公司营业成本中广义人工成本占比近7 成，中高端物业单价高、人工成本占比高的特点为后续成本优化提供空间。AI科技的应用能够助力物企优化成本，例如通过自动化管理停车、电梯等系统，减少人工巡检和维修频率，降低维护和人员成本。我们认为，未来在AI 科技赋能下，物业公司有成本优化空间，有望逐步实现利润修复。
2）ROIC 分子和分母端均有优化空间
我们认为，由于物业公司轻资产、强现金流的属性，ROIC 和股息率双重指标可以作为对比估值的主要判断依据。提升物业公司ROIC 有两条思路：a）分子端提升：①提升运营效率（例如科技应用降本增效）、②增加高利润率业务收入占比（例如增加市场化定价的商办业务占比）、③增强定价权（例如提升物业费匹配更好的服务）。b）分母端的提升，我们认为主要体现在管理好存货周转和应收账款周转上。尽管物业公司高速拓展规模的时期已过，但通过上述方式提高内生效率仍然有望带动物业公司ROIC 的优化。
3）止跌回稳，物企红利属性显现
2025 年以前物业公司估值和开发商估值同步波动，我们认为主要因为政策工具此前并未完备，且止跌回稳目标在2024 年9 月以前并不清晰。因此物业公司虽然利润增速和分红表现均不错的情形下，估值持续下探。2025 年以后房地产行业止跌回稳目标清晰，房企主体信用趋于改善，物业公司的红利资产属性才能得到逐步释放。我们认为当前央国企物业公司已经具备了估值修复的基础，尤其是在内外部局势复杂多变的情况下，买央国企物业=买现金流。参考中国国贸的PE 估值和剔除现金PE 估值，我们认为大部分央国企物业公司估值还有20-30%的修复空间，个别物业公司股息率和利润改善会进一步推动市值提升。
投资建议
参考2025 年4 月物业专题报告《止跌+改善带动物业公司价值修复》的分析和以上观点，我们建议关注：第一梯队-华润万象生活和招商积余，第二梯队-中海物业和保利物业。
风险提示：科技降本增效不显著，应收账款周转天数拉长。