房地产行业周报(2025年第14周)：新房二手房销售季节性回落 北京宣布25年城市更新重点工程
政策要闻：地方层面：1）南京：南京市政府宣布自2025 年3 月31 日起，南京市全面取消商品住房转让限制，居民在取得不动产权登记证书后即可上市交易。政策还包括优化“以旧换新”模式，政府、开发企业补助及金融机构支持等多种方式，首批政府补助资金达1 亿元人民币。2）广州：3 月31 日，广州市规划和自然资源局发布通知，进一步深化不动产登记便利度改革。核心内容包括提供不动产登记在线委托服务、简化房屋预告登记网办业务申请表单、实现存量房查解封登记全城通办等。3）天津：天津市推出住房公积金新政策，自2025 年4 月1 日起施行，第二套住房最低首付款比例由30%降至20%，增加还款方式灵活性，促进房地产市场健康发展。4）北京：北京市宣布2025 年城市更新重点工程，包括整治老旧小区、加装电梯、修缮平房院落、改造老旧厂房和楼宇，提升城市安全韧性，激活存量空间资源，提高居民生活质量。
公司动态：1）中国金茂：4 月1 日，中国金茂经过72 轮竞价，以总价19.18亿元竞得杭州市运河新城单元GS1004-08-2 地块，成交楼面价38951 元/平米，溢价率58.79%。2）绿城：4 月2 日，绿城以8.12 亿元竞得台州温岭市1 宗商住地，成交楼面价13932 元/平方米,溢价率34.44%。3）保利发展：4 月3 日，保利发展以总价42.5 亿元竞得杭州余杭区未来科技城地块，成交楼面价21426元/平米，溢价率17.73%。
销售端：受清明节假期影响，第14 周新房成交环比下滑38%，二手房成交环比下滑28%。1）本周20 城商品房成交面积225 万方，商品房日平均成交面积32.1 万方，环比下降38%，同比上升45%；2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积2670 万方，累计同比下降0%。3）第14 周11 城二手房成交面积193 万方，日平均成交面积27.6 万方，环比下降28%，同比上升57%。
4）从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积2770 万方，同比上升39%。
投资策略：小阳春更多为当前宏观环境下的交易均衡，在收入预期未改善的情况下，二手房成交量冲高也难以推演房价上涨，而新房受城市扩张速度放缓影响，外围库存去化速度较慢，24 年宅地供应缩量也将影响新增优质供给规模，预计新房成交量仍有一定下滑压力，部分核心城市新房价格呈现结构性上涨。
我们认为2025 年板块机会来自于政策博弈，个股性机会关注壁龛市场，即能把握住核心城市核心区高端改善性需求机会的公司，重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W 等。
风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。