房地产行业周报：政策预期持续升温 板块风险收益比提升
房地产市场发展空间仍存，“好房子”加速改善需求释放。李强总理指出，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。根据我们的测算2025-2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平，2024年全国商品住宅销售面积为8.1亿平，已经低于中期中枢，且随着“好房子”的推广，将加速改善及更新需求释放。同时复盘新能源汽车及智能手机的崛起，均带来市场格局重塑与销量/出货量企稳，且高端车型、机型利润率更高。测算“第四代住宅”尽管建安成本更高，但结合售价溢价等因素考量，利润率仍有望优于旧规项目。更多关注本周专题《新一轮产品迭代周期已来，好房子助力止跌回稳》。
短期政策面与基本面有望迎来共振，中长期产品迭代蕴含新机遇。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企如华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：李强总理调研强调我国房地产市场仍有很大的发展空间，青岛无锡苏州发布楼市新政。
市场运行监测：1）成交环比平稳，后市有待观察。本周(4.12-4.18)重点50城新房成交1.4万套，环比降0.1%，重点20城二手房成交2.2万套，环比升2.7%。4月（截至18日）重点50城新房日均成交同比降22.2%，环比降35.6%；重点20城二手房日均成交同比升1.8%，环比降6.1%。2）库存环比上升，去化周期20.5个月。16城取证库存9116万平，环比升0.6%，去化周期20.5个月。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行96.5亿元。2）地产股：本周房地产板块涨3.4%，跑赢沪深300（0.59%）；当前地产板块PE（TTM）35.72倍，高于沪深300的12.26倍，估值处于近五年92.35%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。