房地产行业C-REITS周报：二级持续上行 消费及物流板块表现较优
本周中证REITs 全收益指数上涨0.84%。截至4.18，本周（4.12-4.18，下同）中证REITs(收盘)指数上涨0.71%，收于862.8 点；中证REITs 全收益指数上涨0.84%，收于1074.3 点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨0.59%/上涨2.30%/上涨0.09%/上涨3.40%/上涨2.66%/下跌0.08%。其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第4。
本年中证REITs 全收益指数涨幅为11.00%。截至4.18，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为9.28%，中证REITs 全收益指数涨幅为11.00%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌4.13%/上涨6.66%/下跌0.04%/下跌3.18%/上涨2.08%/下跌4.23%。其中中证REITs 全收益指数本年涨幅最高，REITs 全收益指数排行第1。
REITs 二级市场表现
本周C-REITs 二级市场呈现上涨行情。截至4.18，已上市REITs 总市值约1881.5 亿元，平均单只REIT 市值约29 亿元。本周已上市REITs中52 支上涨、12 支下跌，周均涨幅为1.49%；其中华安百联消费REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT 涨幅靠前。板块来看，本周消费基础设施、仓储物流板块REITs 表现较优，生态环保、交通基础设施板块REITs涨幅靠后；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs 板块二级市场涨幅分别为2.38%/1.06%/1.73%/0.66%/1.1%/0.02%/3.53%/0.69%。
本周保障房板块交易活跃度最高。已上市REITs 本周日均成交量203.2万股，日均换手率0.8%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs 分别是国泰君安临港创新产业园REIT（（1.8%）、易方达深高速公路REIT（（1.7%）、华泰江苏交控REIT（（1.7%）。分板块来看，本周保障房板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.6%/0.8%/1%/0.7%/0.8%/1%/0.8%/0.9%。
REITs 估值表现
本周已上市REITs中债IRR（（ 部收收益率）持续分，，其中位列前三的REITs 分别是华夏中国交建REIT（11.6%）、平安广州广河REIT（10.9%）、中金安徽交控REIT（9%）。P/NAV 位于0.7-1.7 区间，其中位列前三的REITs 分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.7）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7）。
投资建议：看好2025 年低利率环境及宏观面不断修复下REITs 市场投资机会，而介于REITs 已走过2024 年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV 综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，收分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。