地产及物管行业周报：稳地产重要性持续提升 ALPHA和BETA或将共振
地产行业数据：一手房成交周环比下滑，二手房成交周环比上升。上周（25/4/5-25/4/11）34 个重点城市新房合计成交194 万平米，环比-39%；其中，一二线环比-41%、三四线环比-15%；4 月一手房月成交同比-17%，较3 月-17pct；其中，一二线同比-14%、三四线同比-38%，分别较3 月-16pct 和-19pct。上周13 个重点城市二手房成交128 万平米，环比+13%；4 月截至上周二手房成交同比-0.4%，较3 月-22pct。库存方面，上周15 城推盘57 万平米，对应成交推盘比1.27 倍，近三个月（25 年1 月-25年3 月）分别为1.37 倍、2.34 倍和1.36 倍。至上周末，15 城可售面积8,856 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为22.1 个月，环比+0.7 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
主要政策新闻：全球贸易战持续升级，地方政府持续推出房地产支持政策。宏观方面，美国政府宣布对中国输美商品新增征收“对等关税”的税率提高至125%，美国海关宣布对原产于中国的这些商品（包括集成电路、半导体器件、闪存、智能手机、平板电脑、笔记本电脑、显示模组等）不再征收125%的“对等关税”。针对美方升级对华关税的做法，中国宣布原产于美国的所有进口商品的加征关税税率由84%提高至125%。
据国家统计局，2025 年3 月，全国CPI 同比-0.1%，环比-0.4%。据证券时报，多个一线城市正研究储备推动房地产市场进一步止跌回稳相关政策举措，包括武汉、昆明、重庆、佛山等。南京发布住房“以旧换新”补助活动；购房补贴方面，江苏常州推出史上最强购房补贴、高至20 万元，浙江杭州2025 年旧房装修补贴工作全面启动、不超过2万元。穆迪发布将绿城中国的展望从负面调整为稳定。
公司动态跟踪：3 月房企销售分化，招商系上市公司计划提速回购股份。3 月销售额及同比：中海外212 亿元(-49%)，越秀地产180 亿元(+59%)，绿城中国自投218 亿元(-5%)，中国金茂72 亿元(+3%)，龙湖集团70 亿元(-35%)，首开股份19 亿元(-32%)，金地集团31 亿元(-49%)，保利发展290 亿元(+7%)，招商蛇口156 亿元(-19%)，新城控股21 亿元(-50%)。1-3 月销售额及同比：中海外464 亿元(-23%)，越秀地产308 亿元(+42%)，绿城中国自投363 亿元（-2%），建发国际集团权益销售额243 亿元（+2%），中国金茂183 亿元(+5%)，龙湖集团170 亿元(-28%)，首开股份64 亿元(-10%)，金地集团82 亿元(-51%)，保利发展630 亿元(+0%)，招商蛇口351 亿元(-13%)，新城控股51 亿元(-57%)。业绩方面，张江高科预计2025Q1 归母净利润为2.7-3.3 亿元（同比+127%至+177%）；我爱我家2024 年营收125 亿元（+4%），归母净利润7,341 万元（+109%）。招商系上市公司包括招商蛇口、招商积余等集体公告，计划提速实施股份回购计划。城建发展发布估值提升计划。
一周板块回顾：上周房地产板块跑赢大市，物管板块跑输大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.47%，沪深300 指数下跌2.87%，相对收益为1.41%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第6 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：广宇集团、格力地产、新城控股、保利发展、大连友谊，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为长春经开、*ST 中迪、深振业A、荣丰控股、阳光股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.31%，沪深300 指数下跌2.87%，相对收益为-1.43%， 板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为14.9/14.3 倍；物管24/25PE 均值分别15/13 倍。
投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，在需求侧，政府持续要求“止跌回稳”和“稳住楼市股市”表明了强调修复居民资产负债表并释放消费的政策思路，而供给侧，政府要求“严控增量”以及推进收储和推好地好房子等措施则表明了强调通过新房保价引导市场价格修复的政策思路，并预计后续政策仍将在供需两端持续发力。此外，近期贸易战下，我国持续强调扩内需应对，稳地产重要性再提升，地产Alpha 和Beta 或将共振。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发国际、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。