房地产行业点评研究：地产为内需支柱 持续推荐改善房企
2025 年4 月8 日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布开展2025 年度中央财政支持实施城市更新行动的通知，中央财政将对入围城市给予定额补助。同日，人民财讯发文称多个一线城市正研究储备推动房地产市场进一步止跌回稳相关政策举措。
美国“对等关税”落地，地产内需或获政策支持随着美国关税政策落地，房地产作为稳内需的重要支柱产业，政策面或有增量措施落地。4 月6 日人民日报在《集中精力办好自己的事 增强有效应对美关税冲击的信心》中称，降准、降息等货币政策工具已留有充分调整余地，随时可以出台。
降准降息释放流动性，房地产作为资金蓄水池有望受益，房贷利率或进一步下降，降低购房和持有成本；同时利率下降或使城中村改造、收储等政策下调收益率门槛，改善供求结构，促进楼市的止跌回稳。
新房市场分化延续，核心城市外围区域政策或有宽松当前房地产市场分化，核心区新房改善项目涨价且去化良好，外围区域降价去化亦有难度，主因库存分化，如2024 年底上海全市在售库存去化周期14 个月，外环以内在8-10 个月，而郊环外超过24 个月。2022-2024 三年期间，大部分城市已经取消了房地产相关限制性措施，北上深和海南尚有限购政策；核心城市未来政策预计以外围区域松动为主。其他城市政策或由限制转向支持，如3 月31 日南京宣布全面取消限售，并推出“以旧换新”、政府补助等措施促进需求释放。
土拍热度提升，核心区项目安全垫和利润空间并存近期上海、杭州、成都等城市高价土地成交频现，杭州（8.8 万/方）、成都（4.1万/方）刷新单价地王，主要由于核心城市核心区域市场表现良好，房企现金流改善、拿地意愿亦有所提升；政府积极推出区位好、规模适中的地块，取消新房限价、打开突破空间。在限价打开的背景下，产品为王，房企通过产品力获取溢价空间，好的产品力是房企拿地的支撑。
投资建议：持续推荐核心城市核心区拿地的优质房企对于行业，地产作为内需的重要支撑，我们预计将受益于未来降准降息释放的流动性，同时核心城市仍有政策宽松的调整空间，促进楼市止跌回稳。对于房企，房企追求安全性和利润率，能持续在核心城市核心区域拿地的房企或率先走出行业低谷。推荐主打改善产品，布局核心一二线城市，财务结构安全稳健的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展等；物管板块红利属性增强，投资价值凸显；推荐高分红高股息，具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，如华润万象生活、万物云等。
风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。