零售行业：消费降级时代下零售商业地产的突围与重构
与此同时，REITs 扩容和低利率环境重塑行业逻辑，优质资产证券化进程加速，商业地产运营商对住宅销售的依赖减弱，轻重结合的运营模式正在重构行业生态，形成挑战与机遇并存的转型路径。
要点
受收入增速降低和消费信心不足的影响，我国消费市场增速放缓，与零售商业地产相关性较强的餐饮业、服装类、化妆品和金银珠宝类商品消费情况较为低迷，加之线上消费的加速分流，零售商业地产的运营面临挑战，但宏观经济现筑底企稳态势，同时消费政策刺激力度持续加大，有助于重新提振消费市场，而零售业创新提升工程的实施亦将有利于消费市场长期稳定发展，并有利于零售商业地产行业的资源向优质企业集中。
近年来我国零售商业市场投资规模持续处于下行通道，但部分空置率水平偏高城市的供应量仍较大，预计将对当地零售物业市场产生挤出效应；大部分经营主体通过调整租金的方式优先保证出租率，2024 年商铺租金价格整体呈下行趋势，其中一线城市租金下行的拐点早于二三线城市，但租金稳定性高于后者。尽管零售物业租金价格下跌，但在国内利率下行和“资产荒”背景下，零售物业大宗交易依然活跃，叠加近年开发商剥离优质零售物业缓解流动性压力的意愿提升，使得近期零售物业投资热度较高。
零售物业内资头部运营商保持扩张，行业集中度进一步提升。当前高端零售物业业绩承压，三四线城市品牌运营商价值凸显。现阶段我国购物中心同质化竞争仍较为严重，零售商业地产的运营模式正向“轻重结合”、“数据赋能”等模式转型，能够差异化定位、业态创新和精细化运营的开发商将在竞争中占据先机。
低利率环境及各类融资渠道丰富度提升为我国商业地产发展提供了友好环境，加之轻资产化的经营模式，使得零售商业对住宅销售的依赖逐渐减少；消费基础设施REITs 开放对完善零售物业“募投管退”完整运营通道具有重要意义，未来在零售商业公募REITs 扩围扩容和投资流动性等方面仍具有很大的发展潜力。随着我国公募REITs 市场的日益完善，中国零售物业或将逐步从“住宅销售带动”进入“经营驱动+资本运作”的发展模式。