地产及物管行业周报：中央定调房地产仍有很大发展空间
地产行业数据：一二手房成交环比稳定，新房成交推盘比下滑。上周（25/4/12-25/4/18）34 个重点城市新房合计成交189 万平米，环比-3%；其中，一二线环比-4%、三四线环比-1%；4 月一手房月成交同比-19%，较3 月-19pct；其中，一二线同比-14%、三四线同比-46%，分别较3 月-16pct 和-27pct。上周13 个重点城市二手房成交132 万平米，环比+1%；4 月截至上周二手房成交同比-0.2%，较3 月-22pct。库存方面，上周15 城推盘125 万平米，对应成交推盘比0.58 倍，最近三个月（25 年1月-25 年3 月）分别为1.37 倍、2.34 倍和1.36 倍。至上周末，15 城可售面积8,908万平米，环比+0.6%；3 个月移动平均去化月数为22.7 个月，环比+0.7 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
主要政策新闻：我国房地产仍有很大发展空间，要持续推动房地产平稳健康发展。宏观方面，李强总理强调我国房地产市场仍有很大发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展；收购存量商品房用作保障性住房是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要手段；强调推动政策早出手、快出手以积极影响预期；国常议指出要持续推动房地产市场平稳健康发展。市场方面，国家统计局发布1-3 月房地产数据，1-3 月投资同比-9.9%，新开工同比-24.4%，施工同比-9.5%，竣工同比-14.3%，销售面积同比-3%，销售额同比-2.1%。因城施策方面，无锡取消商品房限购，对全面两孩政策实施后新增的无锡市户籍多子女家庭购买市区新建商品住房取得不动产权证后给予3 万元一次性补贴；杭州扩大契税优惠受益购房者范围，主要受益二套及以上购房者。公积金政策方面，河北、嘉兴、吉林分别在贷款流程、服务模式、贷款额度上进行优化。
公司动态跟踪：房企业绩整体承压，贝壳彭永东拟捐900 万股股份。2024 年业绩：建发股份营收7013 亿元（-8%），归母净利润29 亿元（-78%）；浦东金桥营收27 亿元（-59%），归母净利润10 亿元（-45%）；中华企业营收70 亿元（-47%），归母净利润-3 亿元（-157%）；城建发展营收254 亿元（+25%），归母净利润-10 亿元（-270%）；大悦城营收358 亿元（-3%），归母净利润-30 亿元（-103%）。销售方面，华润置地3 月销售金额261 亿元（-13%）。此外，贝壳-W 彭永东拟捐900 万股A 类普通股，税后资金50%将用于医疗健康福利、50%将用于应届毕业生等租房帮扶。
一周板块回顾：上周房地产板块和物业板块均跑赢大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨3.4%，沪深300 指数上涨0.59%，相对收益为2.81%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第2 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：荣丰控股、天保基建、渝开发、中润资源、我爱我家，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为广宇集团、中交地产、卧龙地产、阳光股份、大连友谊。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.27%，沪深300 指数上涨0.59%，相对收益为0.68%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为16/14 倍；物管24/25PE 均值分别15/13 倍。
投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，在需求侧，政府强调修复居民资产负债表并释放消费的政策思路，而供给侧，政府强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复的政策思路，此外，近期贸易战下，我国持续强调扩内需应对，稳地产重要性再提升，并近期中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策也将进一步发力，地产Alpha 和Beta 或将共振。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。