房地产：销售降幅边际收敛 产业政策有望边际宽松
销量降幅边际收敛,价格结构性止跌。2025 年1-3 月全国商品房销售额/面积分别同比下降2.1%/3.0%,3 月分别同比下降1.6%/0.9%,较1-2 月同比降幅有所收窄;2025 年一季度销售降幅如期收敛,尽管较去年四季度边际趋弱,但较去年全年降幅继续收窄,与百强房企、重点城市销售趋势基本吻合。价格方面,3 月70 城新房/二手房价格指数环比分别下跌0.1%/0.2%,其中一线城市新房/二手房价格指数环比分别上涨0.1%/0.2%,较去年9 月分别累计上涨0.3%/1.3%,出现结构性止跌。去年9 月政策效应的余温仍在持续,2025 年一季度新房销量降幅较去年全年明显收窄,二手房交易量同比双位数增长,房价呈结构性止跌回稳,从高频数据来看,量价脉冲虽然季节性回落,但仍具备一定韧性;房地产仍是经济内循环的重要环节,在出口承压的背景下,产业政策有望迎来新一轮宽松。
开竣工同比维持双位数下降。2025 年1-3 月新开工面积同比下降24.4%,3 月同比下降18.1%,降幅环比有所收窄,尽管近期重点城市土地市场热度有所提升,但在销售改善持续性不明朗、库存去化周期较长、二手房替代的背景下,全年来看开工表现预计仍将承压。 2025 年1-3 月竣工面积同比下降14.3%,3 月同比下降11.5%,降幅环比有所收窄,从最近几年销售降幅来推演,竣工双位数下降预计仍将延续,反映自然竣工周期见顶回落,但近年来应交付而未交付的累积缺口较大,竣工缺口回补仍是竣工表现的重要影响因素。
到位资金降幅收窄,投资维持较大降幅。2025 年1-3 月房企到位资金同比下降3.7%,3月同比下降4.0%,降幅较去年全年明显收窄;其中国内贷款和自筹资金分别累计同比下降2.3%/5.8%,定金及预收款和个人按揭贷款分别累计同比下降1.1%/7.0%,居民加杠杆意愿仍偏弱。2025 年1-3 月房地产开发投资完成额同比下降9.9%,较去年全年降幅有所收窄;3 月同比下降9.9%,降幅环比略有扩大,当前施工处于下行通道,房企资金链并未显著改善,土地市场热度有所提升但仍局限于点状,预计投资仍将面临下行压力。
2025 年度展望:近年来房地产行业量价迎来快速调整,当前正在逐步接近均衡区间,但结构性矛盾仍需消化,随着政策逐步进入超常规区间,行业边际上最困难的时候可能正在过去。站在当前时点,预计2025 年销售、投资个位数下降,开工延续双位数降幅,而竣工弹性仍取决于保交楼推进力度,若推进力度不及预期,预计全年也将双位数下降。
投资建议:产业政策有望边际宽松,关注具备核心资产的优质房企。2025 年1-3 月销售降幅较去年全年明显收窄,房价呈“整体继续下跌、但结构性止跌回稳”特征,开竣工同比维持双位数下降,房地产投资维持较大降幅。去年新政后市场预期有所改善,最新量价季节性回落但仍维持一定韧性,虽然趋势反转还需时间,但量的急跌基本结束,房价距离均衡位置更近一步,行业边际上最困难的时候可能正在过去。当前股票位置较底部溢价并不大,在产业政策边际宽松的窗口期,实现超额收益的概率较大,关注具备核心资产的优质房企、受益于化债的区域型龙头房企,以及拥有稳定现金流的央国企物业公司。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期;2、政策进度和效果低于预期。