房地产1-3 月月报：投资保持低位、销售降幅收窄 稳地产重要性持续提升
投资端保持低位，开、竣工降幅收窄。从2025 年1-3 月累计来看，投资同比-9.9%，较前值-0.1pct；新开工同比-24.4%，较前值+5.2pct；施工同比-9.5%，较前值-0.4pct；竣工同比-14.3%，较前值+1.3pct。3 月单月来看，投资同比-10%，较前值-0.2pct；开工同比-18.1%，较前值+11.5pct；竣工同比-11.5%，较前值+4.1pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2025 年预测：投资同比-9.9%、开工同比-9.7%、竣工同比-22.6%。
销售端降幅收窄，3 月销量同比小降。从2025 年1-3 月累计来看，销售面积同比-3%，较前值+2.1pct；销售额同比-2.1%，较前值+0.5pct；销售均价同比+0.9%，较前值-1.8pct 。3 月单月来看， 销售面积同比-0.9%（其中住宅同比-0.6%、非住宅同比+3.5%），较前值+4.2pct；销售金额同比-1.6%，较前值+1.0pct；销售均价同比-0.7%，较前值-3.4pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，并且收储和城中村改造等也将推动销售面积提升，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2025 年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.4%、销售均价同比-2.0%。
资金端小幅下降，融资资金和个人按揭改善。从2025 年1-3 月累计来看，资金来源同比-3.7%，较前值-0.1pct。3 月单月来看，资金来源同比-3.9%，较前值-0.3pct。从3 月单月各资金来源同比来看，国内贷款同比+6.2%，较前值+12.3pct；自筹资金同比-11.7%，较前值-9.6pct；定金及预收款同比-1.4%，较前值-0.5pct；个人按揭贷款同比+0.3%，较前值+12pct。3 月资金来源同比降幅略有扩大，融资资金中，国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅扩大，销售回款中，定金及预收款降幅略微扩大、个人按揭款增速由负转正。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。
投资分析意见：投资保持低位、销售降幅收窄，稳地产重要性持续提升，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，在需求侧，政府持续要求“止跌回稳”和“稳住楼市股市”表明了强调修复居民资产负债表并释放消费的政策思路，而供给侧，政府要求“严控增量”以及推进收储和推好地好房子等措施则表明了强调通过新房保价引导市场价格修复的政策思路，并预计后续政策仍将在供需两端持续发力。此外，近期贸易战下，我国持续强调扩内需应对，稳地产重要性再提升，地产Alpha 和Beta 或将共振。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：
1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。
风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。