房地产行业：Q2房地产市场回落 观察未来是否有超预期政策出台
地方性政策方面。地方性政策方面。广州推行“拿地即动工”模式、减轻企业履约负担；福州住房公积金管理新规发布；海南购买新建自住住房单方缴存住房公积金最高贷款基准额度上调，个人贷款从70 万元上调至80 万元，夫妻共同贷款从110万元上调至120 万元；南京市为促进住房消费推出“以旧换新”政府补助活动；湖南发行94.15 亿土地储备专项债。
第15 周新房销量较第14 周减少，二手房销售量较第14 周增加。第15 周44 大城市新房销售为1.4 万套，较第14 周减少28.8%；21 大城市二手房销售2.1 万套，较第14 周增加15.3%。库存量较第14 周增加，库销比较第14 周增加。截至第15周，18 大城市库存为84.2 万套，较第14 周增加0.67 万套；库销比为23.7 个月，较第14 周增加0.7 个月。土地出让金减少。第15 周36 大城市市本级土地出让金为70.6 亿元，较第14 周减少163.6 亿元。平均溢价率下降。第15 周平均溢价率12.8%，较第14 周减少8.6pct。
重点公司公告。近期多家公司发布重要公告。上海临港、信达地产、市北高新、亚通股份、合肥城建、我爱我家、卧龙地产等发布2024 年年度报告；新城控股发布2025 年3 月份第一季度经营简报；张江高科发布2025 年第一季度主要经营情况的公告；金地集团发布2025 年3 月份销售情况的公告；*ST 金科发布关于公司的实际控制人之一致行动人增持公司股份的进展公告；滨江集团发布关于为控股子公司提供担保的公告；招商蛇口发布2025 年3 月销售及近期购得土地使用权情况简报。
复盘今年小阳春，市场复苏动能强于24 年，弱于23 年，新房销售规模下行压力仍存。25 年小阳春（大致处于第9 周-第13 周）44 城新房成交量约2.0 万套，环比（剔除春节影响）上升23%，增幅高于24 年的13%，稍低于23 年的24%。从同比指标来看，25 年小阳春同比-3%，降幅较24 年同期大幅缩窄，但绝对规模仍然继续下探趋势，高得房率+区位优的楼盘入市助力新房销售企稳仍需时间。二手房方面，25 年小阳春21 城二手房成交套数环比（剔除春节影响）提升19%，与24 年基本持平，或因前期二手成交基数已较高；此外，25 年小阳春二手房环比增幅显著低于与23 年疫情后放量达到的53%。从同比指标来看，25 年小阳春同比继续走扩，绝对规模已恢复至2023 年峰值近90%，反映市场热度维持。我们认为，二手成交持续高增，价格及区位等优势是核心影响因素，二手房价格“下跌”仍是供需双方市场化博弈后的结果。
今年小阳春基本遵循季节性规律，表现强于24 年但弱于23 年，进入4 月后市场已经像往年一样明显回落。在美国关税事件影响下，需观察未来是否出台超预期政策，房地产市场走势很大程度取决于出口和经济之间形成的负反馈和未来相关政策力度的对冲情况。
25 年全年，在“止跌回稳”目标下，一线城市限购放松力度有望进一步加大、城中村改造有望提速；调规、换地等方式或能在更多城市推广，提高新房竞争力、盘活旧土地库存，为新房成交量提供一定的支撑。在高能级城市深耕、土储质量优、产品力突出的房企具备α 属性。推荐： 保利发展(600048 ， 买入) 、招商蛇口(001979，买入)；建议关注：华润置地(01109，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、新城控股(601155，未评级)、滨江集团(002244，未评级)。此外，推荐受益于政策利好落地、一二手市场活跃度提升的房产中介平台，贝壳-W(02423，买入)。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。