房地产行业周度观点更新：出口承压时期的地产演绎路径
止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，量价脉冲虽季节性回落，但仍维持一定韧性。趋势反转还需时间，但量的急跌基本结束，房价距离均衡位置更近一步，行业边际上最困难的时候可能正在过去，核心区域和好房子具备结构亮点。去年4 月和9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于经济内循环的重要性不容忽视。
关注具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业。
周度核心内容跟踪
市场：本周长江房地产指数-0.86%，相对沪深300 超额收益为+0.51%，行业排名相对居中（19/32）；年初至今长江房地产指数-3.72%，相对沪深300 超额收益为-1.85%，行业排名相对靠后（25/32）。本周板块表现平淡，开发类和物管类少数标的有一定涨幅，收租类有涨有跌。
政策：南京全面取消住房限售；广州明确2025 年商品住房和保障性住房建设计划等。
地方：南京召开房地产相关会议，明确全面取消商品住房转让限制、住房公积金新政、加大青年人刚性购房政策支持、进一步满足居民置换改善需求、加快满足被征收群众安置需求、盘活企业存量闲置资产等方面。广州明确2025 年计划，计划批准预售商品住房建筑面积565 万平方米，房源约5.4 万套，计划供应商品住宅用地515.50 公顷；保障性住房方面，计划筹建公共租赁住房0.8 万套，供应公共租赁住房0.34 万套，发放租赁补贴1.9 万户（新增发放租赁补贴0.36 万户），计划筹建保障性租赁住房10 万套（间），计划筹建配售型保障住房0.15 万套，供应配售型保障住房0.28 万套；广州还将推动利用城中村改造地块规划建设保障房。
销售：样本城市新房备案同比回落，二手同比仍在高位。
新房备案同比回落，二手同比仍在高位。37 城新房成交面积四周滚动同比+1.3%，较上周+0.8pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比+35.5%，较上周-0.1pct；年初至今37 城新房成交面积累计同比+2.2%，19 城二手房成交面积累计同比+32.1%。3 月37 城新房成交面积当月同比+1.7%，19 城二手当月同比+37.9%，12 城新房及二手合计当月同比+20.6%。
当周热点：出口承压时期的地产演绎路径
美国高比例关税明显提高全球贸易风险和增长压力，地产作为内循环的核心成分，未来如何演绎备受市场关注。出口承压对地产周期有两个传导路径，一是经济层面的量价回落将通过就业、收入、实际利率等渠道压制行业需求端；二是经济增长目标约束下，内需政策在对冲外需风险时可能更为积极；经济效应和政策效应孰强孰弱，主要取决于政策目标和政策力度，所以即便短期内不考虑行业自身周期律，地产在出口承压时期的演绎路径也并非定数。历史上的实证数据基本符合上述规律，在2008-2009、2015-2016、2019-2020、2022-2023 等时期出口承压，从“房贷利率/一般贷款利率”角度观察的产业政策都有宽松，前三次地产量价也有不同程度的正面反应，但第四次对应的居民杠杆和产业周期等背景与历史差异较大，产业政策也主要聚焦防风险，地产量价并未有趋势性起色；而板块超额收益的统计规律则更弱，主要取决于政策及其效果预判。当前地产行业仍有调整压力，政策依然偏防风险，较难期待趋势性的量价齐升。
风险提示
1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。