房地产专题报告：如何理解高价地的供需逻辑和风险收益？
高溢价地块的供需逻辑是什么？
核心备受青睐与全局依然偏弱构成鲜明对比，是经历“政府—房企—居民”各方长期博弈后，供需两侧多重因素驱动的结果。从供给端看，地方政府财政压力下，拿出更多“压箱底”的好地，土地质素本身具有优质性；加之价格天窗打开、套型比例取消、设计尺度优化、低密规划推进等，更多项目可以从定位户配和营造标准等方面做品质升级，“好房子”的产品逻辑更加顺畅；此前由于住房顺销和限价等，市场长期缺乏“好房子”，稀缺自然高价。从需求端看，终端高净值人群对美好居住的偏好持续释放，也叠加部分配置需求；当前阶段房企避险偏好强化，进一步聚焦“确定性”资产，在有限的市场空间内补货需求更强，一定程度上导致资金拥堵；品质房企“高举高打”，有超额收益预期。相比之下，产业库存和二手库存的高企，叠加未来“非高改”需求或进一步向二手市场转移，映射到土地市场则是非核心区域土拍的相对冷清。
高溢价地块的投资风险和潜在收益如何？
近期核心区域土拍情绪高涨，但非理性成分不大，竞品对标角度大多仍具备产品逻辑，后续考验主要在于高端购买力。微观角度，土拍呈现高溢价隐含了几个现象：一是房企研判和竞拍逻辑变化，过往周期高溢价项目多是博弈房价上涨预期，而本轮高溢价项目多是源于土地质素和品质加成，普遍而言“面粉”没有贵过“面包”，拿地企业多在能力圈内谋发展；二是集中出地的片区竞争往往更激烈，典型如杭州城东新城、成都大源西和林家坝等，地价节节攀升，“先来者”承担了不确定性风险，其利润空间也明显优于“后到者”；三是高溢价现象近期开始向郑州、天津、重庆等部分非核心城市的优质地段蔓延，有望带动更多城市的市场活力，但扩散效应相对有限，并且蕴含的风险相对更大。总体而言，2025 年一季度成交的高溢价地块整体质量较好，粗略测算的项目保本价基本大多低于可对标产品的平台价或最高价，只要市场热度和高端需求没有快速坍塌，品质型房企发挥产品优势实现的预期售价能够支撑一定的利润空间。
投资建议：
近期高溢价地块主要是房企避险、好房子和限价打开等因素共同作用的结果，非理性成分不算大，竞品对标角度大多仍具备产品逻辑，后续考验主要在于高端购买力，先来者的风险收益比明显好于后到者，阿尔法特征显性化。出口承压阶段，产业政策往往具备放松空间，板块至少具备阶段性超额收益和结构性机会，但持续性则需更多条件配合。建议关注具备核心资产的优质房企、产品力突出的改善型房企、受益于化债的当地龙头，以及稳定现金流物企。
风险提示
1、高溢价城市销售热度短期快速下行；2、高净值购买力厚度相对有限。