房地产行业C-REITS周报：二级行情震荡回调 保障房板块交易活跃
本周中证REITs 全收益指数下跌1.18%。截至4.11，本周（4.5-4.11，下同）中证REITs(收盘)指数下跌1.36%，收于856.7 点；中证REITs全收益指数下跌1.18%，收于1065.4 点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌2.87%/下跌8.47%/上涨0.45%/下跌1.47%/下跌4.57%/下跌1.40%。其中中债十年期国债指数本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第2。
本年中证REITs 全收益指数涨幅为10.07%。截至4.11，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为8.50%，中证REITs 全收益指数涨幅为10.07%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌4.69%/上涨4.26%/下跌0.13%/下跌6.36%/下跌0.56%/下跌4.15%。其中中证REITs 全收益指数本年涨幅最高，REITs 全收益指数排行第1。
REITs 二级市场表现
本周C-REITs 二级市场震荡回调。截至4.11，已上市REITs 总市值约1857.8 亿元，平均单只REIT 市值约29 亿元。本周已上市REITs 中24 支上涨、40 支下跌，周均涨幅为-0.57%；其中华夏北京保障房REIT、华夏大悦城购物中心REIT 涨幅靠前。板块来看，本周市政水利、消费基础设施板块REITs 表现较优，仓储物流、产业园区板块REITs 回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs 板块二级市场涨幅分别为-1.91%/-1.73%/0.41%/0.04%/-0.86%/0.29%/0.66%/2.34%。
本周保障房板块交易活跃度最高。已上市REITs 本周日均成交量217.7万股，日均换手率0.8%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs 分别是汇添富上海地产租赁住房REIT（（3.1%）、国泰君安临港创新产业园REIT（（2.1%）、富国首创水务REIT（（2%）。分板块来看，本周保障房板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.9%/0.8%/1.3%/0.8%/0.7%/1.3%/0.5%/0.9%。
REITs 估值表现
本周已上市 REITs中债 IRR（（ 部收收益率）续分分 ，其中位列前三的REITs 分别是华夏中国交建REIT（11.6%）、平安广州广河REIT（10.9%）、中金安徽交控REIT（（9.2%）；P/NAV 位于0.7-1.7 区间，其中位列前三的REITs 分别是华夏北京保障房REIT（（1.7）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.6）。
投资建议：看好2025 年低利率环境及宏观面不断修复下REITs 市场投资机会，而介于REITs 已走过2024 年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV 综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，收分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。