我爱我家(000560)：业绩扭亏为盈 GTV稳步增长
历史包袱出清，经营效率提升，2024 年业绩扭亏为盈根据2024 年年报，2024 年公司实现营业收入125.4 亿元，较上年增长3.7%；实现归母净利润0.73 亿元，小幅高于业绩预告下限，较上年实现扭亏为盈。
从单季度看，24Q1-Q4 公司营收分别为27.5 亿元（同比-12.6%）、30.6 亿元（同比-1.69%）、29.5 亿元（同比+4.95%）、37.7 亿元（同比+25%）；同期归母净利润分别为2538 万元、398 万元、-2087 万元、6493 万元，业绩贡献主要来自于24Q4。
根据年报披露，公司业绩改善主要有五个原因：（1）去年9 月底以来一揽子房地产政策出台带动楼市回暖，24Q4 公司所在核心一线城市的二手房成交量和成交价均有回升；（2）公司严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用、管理费用等各项运营成本下降，而且由2023 年品牌升级带来的各项营销推广费用不再发生，2024 年公司销售费率和管理费率分别下降1.72pct 和1.47pct；（3）公司一季度出售昆明新纪元大酒店相关资产，降低了有息负债、优化了资产结构和资源配置，聚焦主业发展；（4）第二期员工持股计划的股份支付费用在2024 年上半年全部摊销完毕，其对净利润的负面影响全部结束；（5）2023 年对公司业绩产生较大负面影响的部分非经营性或一次性因素，如计提资产及信用减值、政府补贴退回等，在2024 年均已大幅减少或不再产生影响。
经纪业务：GTV 稳健增长，佣金率下滑影响收入2024 年公司经纪业务GTV 为2315 亿元，较上年增长4.2%；实现经纪业务收入41 亿元，较上年增长0.2%；毛利率为20.3%，较上年提升0.1pct。收入增速小于GTV 增速，主要因2023 年10 月开始部分核心城市佣金费率政策调整，导致平均佣金率小幅下降。根据我们测算，2024 年公司经纪业务平均佣金率（经纪业务收入/GTV）为1.77%，较上年下降约0.07pct。我们预计在二手房交易持续回暖的趋势下，行业佣金率下降空间有限。市占率方面，公司在核心城市的市占率保持稳步提升，尤其是上海的市占率提高0.8pct，连续两年提升，北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。
资管业务：在管房源增加，经营效率保持在较高水平2024 年公司资产管理业务实现GTV、营业收入分别为180 亿元、61.3 亿元，均较上年增长6.5%。加回资产处置收益后的毛利率为12.7%，较上年下降约0.6pct。资管业务收入占营收比重从47.6%提升至48.88%，成为公司的业绩稳定器。从经营数据看，公司在管房源规模达到30.3 万套，较上年增长11.8%，平均出房天数为9 天（2023 年为8.3 天），平均出租率为95.4%（2023 年为96.4%），整体运营效率仍保持在较高水平。
新房业务：应收账款规模持续压降，经营风险降低2024 年公司新房业务实现GTV 约381 亿元，较上年下降15.9%，连续两年下降；实现新房业务收入11.5 亿元，较上年增长3.9%；毛利率约为12%，下降约0.7pct。2024 年末应收账款规模为5.04 亿元，较上年末下降约14%，经营风险进一步下降。
投资建议
得益于去年9 月以来的一揽子楼市政策支持，二手房成交量显著回升，尤其是公司深耕的一线及核心二线城市成交量明显增长，带动经纪业务GTV和收入回升。同时，资管业务规模稳步扩张，成为主要收入来源。我们认为公司2025 年一方面将继续受益于二手房成交量价回升，核心业务收入有望保持稳步增长；另一方面，非经营性因素对业绩影响减弱，未来业绩增长更具弹性。
我们预计2025-2027 年公司归母净利润分别为2.21/2.52/3.12 亿元，EPS 分别为0.09/0.11/0.13 元，2025 年4 月18 日收盘价对应PE 分别为38x/33x/27x，维持公司“增持”评级。
风险提示
外部环境变化对国内经济造成冲击，进而影响居民收入和信心修复，导致房地产销售恢复不及预期；楼市支持政策落地和执行不及预期，需求端政策的边际效用减弱；二手房市场量价修复不及预期；房地产经纪行业竞争加剧导致佣金率和市占率下降；资管业务规模拓展不及预期。