房地产行业周度观点更新：如何看待短期和中期超额收益？
止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，量价脉冲虽季节性回落，但仍维持一定韧性。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策迎来边际宽松窗口。去年4 月和9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于经济内循环的重要性不容忽视。关注具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业。
周度核心内容跟踪
市场：本周长江房地产指数+3.63%，相对沪深300 的超额收益为+3.04%，行业排名相对靠前（2/32）；年初至今长江房地产指数-2.64%，相对沪深300 的超额收益为+1.49%，行业排名相对居中（17/32）。本周板块表现较好，开发类、物管类、收租类主流标的大多有一定涨幅。
政策：国常会指出持续稳定股市，推动房地产市场平稳健康发展；湖南发行土储专项债等。
中央：统计局表态房地产市场仍有较大的发展潜力；未来需继续推动政策，以满足不断增长的住房需求，特别是高品质住房。国常会指出要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展；举措要直达企业和群众，提高落地效率，确保实施效果。地方：南京推出“以旧换新”购房补助，新建商品住房合同金额1%补助，首批资金1 亿元。湖南发行2025 年第一批专项债，其中土储专项债规模达94.15 亿元，成为继京、粤之后全国第三个土储专项债落地省份。上海应届毕业生在毕业两年内可凭毕业证申请保租房，将实施专项供应，组织筹措区位适中、优质优价的保租房源等。青岛拟收购个人二手住房1200 套以上用作保障性租赁住房、长租房等。
销售：四月新房备案同比转负，二手同比亦回落。
四月新房备案同比转负，二手同比亦回落。37 城新房成交面积四周滚动同比-3.6%，增速较上周-3.0pct，19 城二手房四周滚动同比+22.1%，增速较上周-3.7pct；年初至今37 城新房成交面积累计同比+2.1%，19 城二手房累计同比+30.1%。4 月截至18 日，37 城新房成交面积当月同比-7.5%，19 城二手房当月同比+18.3%，12 城新房及二手房合计当月同比+7.5%。
当周热点：如何看待短期和中期超额收益？
地产板块4 月以来均录得周度超额收益，且上周明显放大，主要反应出口承压背景下的政策宽松预期，地产对经济内循环不能有过大拖累。板块超额收益的持续性怎么看？短期视角下，超额收益主要由政策驱动；从历史经验看，出口承压阶段，产业政策往往具备边际宽松空间，只是不同政策周期下，宽松的力度有所不同；从边际催化看，4 月以来行业景气逐步回落，虽暂未超越季节性，但边际下行压力加大，尤其是新房的量和二手的价，实现政策目标需要增量政策；在关键会议和政策落地节点之前，板块大概率仍有超额收益。中期视角下，超额收益主要由房价驱动，即股价提前反应房价，时间窗口在房价下降末端（降幅边际收敛）和上涨前端（政策尚未转向），底层逻辑是景气周期；当前量价调整的时空并不充分，尤其核心城市的结构性压力较大，实际利率角度也不低，行业趋势性见底回升仍需时间，超额收益的上限承压。结构视角下，好房子和松限价导致价格体系回归市场主导，具备产品力的房企底部有望逐步抬高。
风险提示
1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。