地产及物管行业周报：贸易战下扩内需应对 稳地产重要性再提升
地产行业数据：一二手房成交周环比下滑、成交推盘比上升。上周（25/3/29-25/4/4）34 个重点城市新房合计成交309 万平米，环比-23%；其中，一二线环比-21%、三四线环比-47%；4 月一手房月成交同比-26%，较3 月-23pct；其中，一二线同比-21%、三四线同比-49%，分别较3 月-21pct 和-30pct。上周13 个重点城市二手房成交111万平米，环比-26%；4 月截至上周二手房成交同比-15%，较3 月-37pct。库存方面，上周15 城推盘71 万平米，对应成交推盘比2.08 倍，最近三个月（25 年1 月-25 年3月）分别为1.37 倍、2.34 倍和1.36 倍。至上周末，15 城可售面积8,871 万平米，环比-0.9%；3 个月移动平均去化月数为21.5 个月，环比+0.1 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
主要政策新闻：全球贸易战升级，南京取消限售政策。宏观方面：针对美国政府宣布对中国输美商品征收“对等关税”，自4 月10 日起，对原产于美国的进口商品加征关税；统计局公布3 月官方制造业PMI 为50.5% ，制造业景气水平继续回升；中办、国办印发《关于完善价格治理机制的意见》，要坚持社会主义市场经济改革方向，能由市场形成价格的都交给市场。市场方面：核心城市土地市场升温，楼市延续分化行情。因城施策：南京明确取消商品住房转让限制；上海将全面推进93 项城市管理精细化工作落地实施。公积金政策：南京扩大公积金提取范围；济南、天津等发布公积金贷款新政策。购房补贴：荆门市调整购房补贴政策；常州发布支持住房困难工薪群体购房政策。
公司动态跟踪：房企业绩整体承压，贝壳持续回购股份。2024 年业绩：万科A 营收3,432 亿（-26%），归母净利润-495 亿（-507%）；越秀地产营收864 亿（+8%），归母净利润10 亿（-67%）；中国海外发展营收1,852 亿（-9%），归母净利润156 亿（-39%）；碧桂园营收2,528 亿（-37%），归母净利润-328 亿（同比亏损缩小）；保利物业营收163 亿（+9%），归母净利润15 亿（+7%）。人事变动方面：万科A 执行副总裁、首席运营官刘肖已辞任；招商蛇口刘晔先生申请辞去首席合规官，聘任唐坚女士担任首席合规官；大悦城总经理助理、董事会秘书郭锋锐辞任，聘任邓晓天女士担任董秘。股份回购：贝壳-W 共耗资约2,243 万美元回购331 万股；越秀服务共耗资约528 万港元回购177 万股。
一
周板块回顾：上周房地产板块和物业板块均跑赢大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.9%，沪深300 指数下跌1.37%，相对收益为0.47%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第19 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：卧龙地产、莱茵体育、长春经开、铁岭新城、中润资源，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为新湖中宝、深振业A、皇庭国际、大连友谊、荣盛发展。
板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.3%，沪深300 指数下跌1.37%，相对收益为0.07%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为15/14 倍；物管24/25PE 均值分别15/13 倍。
投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，在需求侧，政府持续要求“止跌回稳”和“稳住楼市股市”表明了强调修复居民资产负债表并释放消费的政策思路，而供给侧，政府要求“严控增量”以及推进收储和推好地好房子等措施则表明了强调通过新房保价引导市场价格修复的政策思路，并预计后续政策仍将在供需两端持续发力。此外，近期贸易战下，我国持续强调扩内需应对，稳地产重要性再提升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。