不动产与空间服务周评#435：新房销售同比降逾一成 二手房同比增幅仍收窄
上周（4.14-4.20）中指59 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比下降3%和1%，同比降16%和增14%，较3 月周均下降31%和4%。
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上周新房销售同比仍降逾一成，二手房同比增幅延续收窄。上周中指59城新房销售面积环比略降，同比仍降超一成；Wind 15 城二手房环比基本持平，同比增幅延续小幅收窄态势至14%（上上周+18%）。继3 月中旬以来新房销售同比持续走弱，二手房销售同比增幅也延续两周有所收窄，或反映出上一轮政策脉冲带来的总购房需求开始呈现出边际走弱态势。往前看，考虑到核心城市二手房挂牌价跌势持续（4 月上旬重点城市挂牌价指数环比下跌0.6%），挂牌量亦持续上行（3 月末至今核心城市挂牌量累计上行2.2%），结合总需求边际走弱态势，我们预计挂牌价压力或将向成交价传导，叠加外部环境扰动下内需政策必要性增强，地产政策接续节奏或有望提前，短期内有效政策主要集中在头部城市限购调整和城改发力，持续推进存量土地和住房收储等方面。
开发板块：优先聚焦优势头部企业。上周覆盖A股开发商股价-0.3%，跑赢沪深300 指数2.6ppt；H股开发商股价+3.4%，跑赢恒生中国企业指数2.1ppt。短期内，我们认为在基本面边际承压、外部环境扰动加强背景下，政策节奏或有望提前并给市场带来一定博弈机会，开发板块阶段性或可以政策潜在受益标的为主，如A股金地、城建、蛇口，港股华润、建发国际、中海，相关标的还有新城（未覆盖）、城投控股（未覆盖）。
建议关注多元板块结构性机会。上周重点物企上涨0.2%，分别跑输关联开发商和恒生国企指数3.0ppt和1.1ppt，相对开发板块跑输或主要由于市场博弈地产支持性政策的风险偏好有所升温；个股端贝壳-W涨幅居前（上周+8%），主要由于其此前股价有所超调、而其自身基本面及回馈股东意愿均具优势。往前看，在地产基本面脉冲性改善进入缓步退坡期的背景下，我们认为地产支持性政策出台的节奏与力度或为板块下一阶段博弈焦点，而这又与外部不确定性因素扰动及宏观经济表现密切相关，因此投资角度需结合估值考虑博弈政策的风险-收益比；基于此，我们建议优先关注基本面质地、成长性及股东回报具优势的头部物企，如绿城服务。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。