房地产开发行业2025W16：全国房价延续小跌趋势 核心城市房价展现韧性
全国新房二手房仍延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性。具体看核心城市新房价格方面，上海当月环比+0.7%继续领跑全国，深圳环比+0.1%涨幅有所收窄，北京、广州环比小幅下降。二手房价格方面，上海当月环比由负转正+0.4%，北京、深圳环比分别+0.5%、+0.3%，广州环比-0.2%。
值得关注的是，杭州当月二手房价格环比+1%领跑全国，整体看核心城市房价韧性更强，全国其余多数城市仍在下行通道中。随着4 月后楼市成交或季节性走弱，多数城市房价端将继续面临考验，我们认为房价的真正企稳仍有待量能的加持。
行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.4%，领先沪深300 指数2.81 个百分点，在31 个申万一级行业排名第2 名。
新房：本周30 个城市新房成交面积为149.8 万平方米，环比下降0.1%，同比下降8.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.0 万方，环比+8.1%，同比-7.1%；样本二线城市为70.0 万方，环比-7.3%，同比-12.3%；样本三线城市为35.8 万方，环比+5.9%，同比-0.4%。
二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计241.7 万方，环比增长5.4%，同比增长19.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为98.6 万方，环比14.6%；样本二线城市为112.2 万方，环比-2.4%；样本三线城市为30.9 万方，环比9.0%。
信用债：本周共发行房企信用债11 只，环比减少11 只；发行规模共计93.51 亿元，环比减少125.96 亿元，总偿还量179.08 亿元，环比增加26.98 亿元，净融资额为-85.57 亿元，环比减少152.94 亿元。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。