典型房企2025Q1业绩前瞻：一季报关注中介业绩同比增长
重申地产行业的研究框架
我们在2024 年根据本轮房地产周期特性重新搭建了研究框架。我们认为，房地产行业以一年为维度来看短期影响房地产估值的重要因素是：拉动地产投资的财政政策发力>一线城市限购放松>公积金政策放松。2 年左右中期维度影响估值因素在于：政策发力效果>一线城市和新一线城市基本面企稳修复的情况=百城销量房价的走势。由于房地产公司的业绩是两年以前的销售结转影响的，所以规模较大的开发商业绩增速边际变化会被提前体现在股价中。个别地方国企，资产项目数量较少的，可能会脉冲性的有同比业绩增速较高的情况，但由于项目数量较少，业绩增速不具备可持续性，通常此类标的在项目销售阶段估值已经兑现未来业绩增速。
地产公司一季报前瞻的重要性较弱
由于房地产年内销售有较强的季节性，开发商开工和推盘销售、竣工在一季度通常年内占比比较低，因此一季度结算业绩在全年占比也比较低。通常开发商全年业绩中，利润占比主要较高的是四季度。所以整体来看，全年一季度业绩对房地产板块而言影响因素较弱，地产行业周期属性偏强。
可关注一季报的上市公司选择
2025 年小阳春销售数据表现较好，整体优于2024 年、部分城市优于2023 年。
2025Q1 重点30 城新房成交金额同比增长7%，二手房同比增长22%。部分重点城市二手房成交金额同比增幅更高，例如北京、上海、杭州在2025Q1 同比分别增长35%、49%、39%。我们认为，一季报可关注中介公司，例如贝壳和我爱我家。根据北京、上海、杭州一季度二手房的销量表现，我们认为贝壳和我爱我家的一季度收入增速大约在30-40%左右，中介费率维持稳定的情况下，如1）公司规模扩张需要支出一次性费用较多，我们预计归母净利润可能增速在10%左右；2）公司规模维持稳定，我们预计归母净利润增速在20%左右。
投资建议
在Q2 关税冲击下，市场投资偏好更加谨慎，我们调整Q2 投资策略，弱化房地产开发板块的投资顺序，强化现金流收入较强的物业公司，以及受益于一季度交易数据较好的中介公司。建议关注的标的如下：
①物业公司：华润万象生活、招商积余、中海物业、保利物业；②头部中介：贝壳-W、我爱我家；
③改善开发商+AMC：华润置地【年度金股】、滨江集团【重点推荐】、信达地产【重点推荐】、中国海外发展、建发国际集团等。
风险提示
政策效果边际递减；房企业绩受到公司结转项目选择、计提减值等方面影响。