房地产行业C-REITS周报：二级整体温和上涨 新增保障房REIT入市
本周中证REITs 全收益指数上涨0.63%。截至4.3，本周中证REITs（ 收盘）指数下跌0.23%，收于868.5 点；中证REITs 全收益指数上涨0.63%，收于1078.1 点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（ 申万）/恒生地产建筑业/高速公路 申万）指数分别下跌1.37%/下跌2.46%/上涨0.74%/下跌0.90%/下跌0.05%/上涨1.50%。其中高速公路 申万）本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第3。
本年中证REITs 全收益指数涨幅为11.39%。截至4.3，本年中证REITs收盘）指数涨幅为10.00%，中证REITs 全收益指数涨幅为11.39%。
本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产 申万）/恒生地产建筑业/高速公路 申万）指数分别下跌1.87%/上涨13.91%/下跌0.58%/下跌4.97%/上涨4.20%/下跌2.79%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs 全收益指数排行第2。
REITs 二级市场表现
本周C-REITs 二级市场整体延续上涨行情。截至4.3，已上市REITs 总市值约1871.4 亿元，平均单只REIT 市值约29 亿元。本周已上市REITs中40 支上涨、24 支下跌，周均涨幅为0.82%；其中汇添富上海地产租赁住房REIT、博时津开科工产业园REIT 涨幅靠前。板块来看，本周保障房、消费基础设施板块REITs 表现较优，交通基础设施、生态环保板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs 板块二级市场涨幅分别为0.26%/0.57%/2.81%/-0.1%/1.19%/0.16%/1.5%/0.89%。
本周保障房板块交易活跃度最高。已上市REITs 本周日均成交量245 万股，日均换手率1.1%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是汇添富上海地产租赁住房REIT（ 11.1%）、工银蒙能清洁能源REIT1.9%）、中信建投明阳智能新能源REIT（ 1.9%）。分板块来看，本周保障房板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs 板块换手率分别为1%/0.8%/2.6%/0.8%/1.2%/1%/0.8%/0.8%。
REITs 估值表现
本周已上市REITs 中债IRR 内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs 分别是华夏中国交建REIT（ 11.4%）、平安广州广河REIT（ 10.5%）、中金安徽交控REIT 9%）。P/NAV 位于0.7-1.7 区间，其中位列前三的REITs 分别是嘉实中国电建清洁能源REIT 1.7）、华夏北京保障房REIT1.6）、华夏首创奥特莱斯REIT 1.6）。
投资建议：看好2025 年低利率环境及宏观面不断修复下REITs 市场投资机会，而介于REITs 已走过2024 年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV 综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。