新城控股(601155)：聚势向新价值回升 双轮驱动保持改善
保信用转向保价值，利润改善回升。 2024 年，公司实现营业收入889.99 亿元，同比-25.32%；归母净利润7.52 亿元，同比+2.07%；扣非归母净利润8.70 亿元，同比+183.07%。毛利和净利率分别为19.80%和0.85%，同比分别提升0.75 个百分点和0.23 个百分点。
紧抓销售和资金回笼，全面完成保交付任务。截至2024 年末，公司实现合同销售面积538.82 万平方米，同比-44.38%；完成合同销售金额401.71 亿元，同比-47.13%。2024 年，公司实现411.29 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为102.38%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。与此同时，公司紧抓保交付工作，2024 年共计完成超10 万套物业，1388.85 万平方米面积的交付。
商业持续保持竞争力，开业数量位居行业前列。截至2024 年末，公司在全国136 个城市布局200 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173 座，开业面积达1601.07 万平方米，出租率达97.97%。2024 年，吾悦广场客流总量达17.66 亿人次，同比+19%；总销售额905 亿元（不含车辆销售），同比+19%，含车辆总销售额为966 亿元；截至2024 年末，吾悦广场会员人数4370 万人，较2023 年末增长32%；实现商业运营总收入128.08 亿元，同比+13.10%，持续提升对公司的业绩贡献。
融资通道通畅，财务保持安全稳健。截至2024 年末，公司总资产为3071.93亿元，净负债率为52.44%，经营性现金流净额连续7 年为正。公司融资通道通畅，2024 年获得各大银行给予的集团授信总额度合计为849 亿元，其中公司及子公司已使用授信252 亿元；整体平均融资成本为5.92%，较2023 年末下降0.28 个百分点。2024 年，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205 亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。
投资建议：维持“优于大市”评级。由于2024 年行业价格和销售持续下行，造成公司短期结算毛利金额短期下行较大，我们认为企业当前净利润不能反应后续潜在盈利变化。考虑政策端发力，资产价格在逐步寻底，后续存在资产价格修复空间，因此采用PB 方式估值更符合当前市场变化。我们预测公司 2025 年EPS 为0.36 元，每股净资产为27.35 元，给予0.5-0.6 倍PB，对应合理价值区间为每股13.67-16.41 元。
风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。