不动产与空间服务周评#434：上周新房销售同降超一成 二手房增幅收窄
上周（4.7-4.13）中指57 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比下降20%和增加33%，同比降17%和增18%，较3 月周均下降31%和2%。
评论
上周新房销售同比降超一成，二手房同比增幅收窄至逾一成。上周中指57城新房销售面积环比降两成，同比降超一成；Wind 15 城二手房在节假日形成的低基数上环比增逾三成，但同比增幅收窄至18%（上上周+27%）。
继3 月中旬以来新房销售同比持续走弱，上周二手房销售同比增幅也有所收窄，或反映出上一轮政策脉冲带来的总购房需求开始呈现出边际走弱态势；往前看，考虑到核心城市二手房挂牌价跌势持续（4 月上旬重点城市挂牌价指数环比下跌0.6%），挂牌量亦持续上行（上周重点城市挂牌量环比上行0.7%），如进一步持续观察到二手房销售同比走弱趋势延续，我们预计挂牌价压力或将向成交价传导，叠加外部环境扰动下内需政策必要性增强，地产政策接续节奏或有望提前，短期内有效政策主要集中在头部城市限购调整和城改发力、房贷利率小幅下调等方面。
开发板块：优先聚焦优势头部企业。上周覆盖A股开发商股价-0.3%，跑赢沪深300 指数2.6ppt；H股开发商股价-0.2%，跑赢恒生中国企业指数7.2ppt。短期来看，考虑到政策后基本面脉冲期趋于尾声，新房销售走弱、二手房价格下行有所加速，且外部环境扰动致市场不确定性有所增加，我们认为配置上阶段性应以基本面优质的头部房企和部分受益于收储和城改政策的类城投标的为主，A股推荐招蛇、城建，建议关注金地，相关标的还有新城控股（未覆盖）；港股推荐华润、建发国际、中海。
建议关注多元板块结构性机会。上周重点物企下跌1.0%，跑输关联开发商1.5ppt、跑赢恒生国企指数6.4ppt，在港股市场由于中美贸易摩擦升级而快速宣泄悲观情绪的背景下，物管板块受益于其纯内需、分红股属性而显示一定韧性，个股端华润万象（上周+2%）由于自身经营表现有望在内需支持性政策发力时展现弹性、且派息率水平领先行业而领涨。往前看，我们认为当前地产基本面脉冲性改善或进入缓步退坡期，后续需关注外部不确定因素扰动与内部各类需求支持性政策出台间的互动关系；此背景下建议平衡回撤风险与潜在回报，优先关注基本面及回报股东意愿具优势、同时有望受益于潜在支持性政策的标的，如贝壳，亦推荐成长性及派息率领先行业的绿城服务。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。