房地产行业：外部扰动和政策预期下再看地产投资机会
2025 年4 月7 日，受美国“对等关税”政策影响，A股地产/港股地产/物管板块分别下跌8.7%/11.3%/9.6%；4 月8 日，在内需政策加码预期下，分别上涨2.2%/2.5%/3.1%；自924 新政以来，各板块累计仍有7.5%/7.8%/10.9%增幅，相较于大盘分别跑输6.1/8.5/5.4 个百分点。
评论
地产基本面边际走弱态势渐趋明朗，外部环境扰动下内需政策或加速。自924 新政以来，一、二手房总购房需求同比连增6 个月，但近期边际走弱趋势逐渐清晰，包括最近2 周高频口径新房销售面积同比转负、春节后二手房挂牌量较快上行、重点城市3 月高频挂牌价加速走弱，仅二手房成交量同比表现仍维持一定韧性，常规情形下政策端可能在基本面压力更为明显后才会进行更加积极的干预。然而，近期美国“对等关税”政策急速落地，中国对等反制，出口不确定性明显增强；这一方面可能通过居民收入预期路径对购房需求形成压力，收入支持举措和地产储备政策可能更快出台，另一方面也使得消费对于经济大盘的重要性明显抬升，消费刺激政策的提速和加强也十分必要。我们预计上述面向实体经济的政策或仍须在外部扰动充分演绎以及影响范围充分评估后才陆续推出，短期内市场情绪在中央汇金增持权益类ETF1等直接流动性支持举措下相对平稳。
政策节奏和强度是关键观察变量，我们提示择机关注博弈型机会。就地产相关政策而言，我们认为短期内能够对市场起到直接作用效果的主要是超高能级城市限购标准的进一步调整，房贷利率的小幅下调，以及核心城市的城改发力，或可加强头部城市购房需求延续性、稳定局地价格预期；中期维度上加速和提高专项债收储存量土地的节奏和体量，同时优化再贷款资金收储存量房后的使用用途、提高资金使用效率，均能够对缓解地方债务压力、提升地方投资能力、改善居民收入预期有一定贡献。上述政策预期可能在市场充分调整后带来一定弹性机会，我们建议可根据资金风格把握以下投资主线：1）头部城市政策调整驱动局地基本面改善的受益标的，如贝壳、城建发展、滨江集团；2）地产政策预期下优质经营表现标的和信用改善标的的弹性机会，如建发国际、金地集团，类似标的还有新城控股（未覆盖）；3）内需刺激相关风险偏好提升带来的白马型投资机会，如华润置地、华润万象生活、中国海外发展、招商蛇口。
风险
外部环境扰动超预期演绎；内需提振政策节奏和强度弱于预期。