房地产行业研究周报：“内需”迎发展契机 重视板块配置价值
政策增量预期良好，板块配置性价比提升
2025 年政府工作报告首次将稳住楼市写进经济社会发展总体要求。据财联社报道，多个一线城市正在进行房地产市场止跌回稳相关政策的研究及储备工作。我们认为，出口波动背景下，地产“止跌企稳”为稳内需关键，后续政策增量预期良好；近期关税影响下板块深度调整，截止4 月11 日，A股申万地产PB 0.7X，H 股内房PB 0.47X，接近历史底部区间，板块配置性价比提升。
土储专项债发行加速，三四线占比高，地方国企为主根据中指研究院统计，截至4 月10 日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量约850 宗，总面积超4000 万平方米，总金额达1282 亿元。分区域看，31 个省市中有14 个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额已接近500 亿元；湖南、福建、四川、广西公示金额均超100 亿元。分城市看，惠州拟收储价格127.5 亿元，居各城市首位，柳州、天津、广州拟收储价格均超70 亿元；一二线城市公示地块合计102宗，拟收储总金额约277 亿元，占比21.6%。分类型看，公示的地块中住宅用地的宗数占比超过60%，商办用地占比约26%，工业用地占比约7%。分时间看，各地块成交时间集中在2020-2024 年，宗数占比约80%， 2021-2023 年地块居多；2012-2017 年地块占比合计约14%。分性质看，用地单位覆盖地方国企、央企和民企，绝大多数为地方国企。从收储价格看，与出让时的成交价相比，超50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0 之间，约35%的地块比值在0.9-1.0 之间，约16%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.7-0.8之间，部分地块拟收储价格的折扣较大。从已发行债券特征看，截至4 月10 日，广东、四川、湖南发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额约为402 亿元，涉及166 个项目。在166个项目中，债券发行期限最短的为3 年，80 个项目发行期限为5 年，17 个项目为5+2 年，68 个项目为7 年。
4 月新房、二手房同比增速转弱
新房市场本周成交201 万平，月度同比-0.90%，相较上月下降1.46pct；累计库存11149万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交207 万平，月度同比+19.70%，相较上月下降19.38pct。3 月31 日-4 月6 日，土地市场成交建面2628 万平，滚动12 周同比-15.78%；成交总额331 亿元，滚动12 周同比5.91%；全国平均溢价率12.58%，滚动12 周同比+7.56pct。
本周申万房地产指数-1.47%，较上周下跌0.57pct，涨幅排名6/31，领先沪深300 指数1.41pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-4.84%，较上周下降4.76pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数3.63pct；克而瑞内房股领先指数为-1.42%，较上周下跌0.71pct。
投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。
交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。
标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期