2025年3月房企销售数据点评：新房销售同比回落 核心城市销售仍强
3 月31 日，克而瑞发布2025 年3 月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额290 亿元，华润、绿城单月销售额分别为261、215 亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期270 亿元下降至215 亿元。3 月单月销售过百亿房企为10 家，较2024 年同期持平，对比2023 年同期减少8 家。
点评：
3 月房企销售额单月同比-19%/累计同比-13%，分别较前值-23pct/-6pct，销售边际出现回落。
根据克而瑞数据，2025 年3 月，50 家房企单月销售金额2,468 亿元，同比-19.4%、较前值-22.6pct；销售面积为1,242 万方，同比-19.3%、较前值-6.2pct。2025 年1-3 月累计销售金额5,568 亿元，同比-12.8%、较前值-5.7ct；销售面积2,893 万方，同比-19.5%、较前值-0.4pct。
24 年9 月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4 销售额同比降幅出现显著收窄，25 年以来销售出现反复，2 月改善后3 月边际回落。目前国内销售市场结构性分化仍然明显，一二线城市好于三四线，并且我们维持认为后续房地产市场呈现“结构偏强+总量偏弱”的格局，我们依然看好布局核心城市的优质房企的销售表现。
3 月单月销售：保利、华润、绿城排名前三，3 月房企销售有所分化、优质房企同比增长明显。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，华润、绿城分别位列二三。其中，保利290亿（YOY+7%）、华润261 亿（YOY-13%）、绿城215 亿（YOY-7%）、中海212 亿（YOY-49%）、越秀180 亿（YOY+59%）、招蛇156 亿（YOY-18%）、万科132 亿（YOY-46%）、华发123 亿（YOY+29%）、滨江103 亿（YOY+1%）、建发房产97 亿（YOY-37%）、金茂72 亿（YOY+3%）、龙湖68 亿（YOY-37%）、碧桂园39 亿（YOY-30%）、金地31 亿（YOY-49%）、世茂30 亿（YOY-23%）、旭辉20 亿（YOY-52%）、新城20 亿（YOY-53%）、阳光城16 亿（YOY+22%）、融创14 亿（YOY-60%）、中南4 亿（YOY-79%）等。主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+59%、华发+29%、阳光城+22%、保利+7%、金茂+3%、滨江+1%等，显著好于行业。
1-3 月累计销售：保利、华润、中海排名前三，前3 月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，华润、中海分别位列二三。其中，保利630亿（YOY+0%）、华润512 亿（YOY+1%）、中海464 亿（YOY-23%）、绿城363 亿（YOY-4%）、招蛇351 亿（YOY-13%）、万科344 亿（YOY-41%）、越秀308 亿（YOY+42%）、华发295 亿（YOY+45%）、建发房产282 亿（YOY-11%）、滨江231 亿（YOY-12%）、金茂183 亿（YOY+4%）、龙湖167 亿（YOY-29%）、融创100 亿（YOY+0%）、碧桂园95 亿（YOY-46%）、金地82 亿（YOY-51%）、世茂71 亿（YOY-14%）、旭辉54 亿（YOY-46%）、新城50 亿（YOY-58%）、阳光城38 亿（YOY-2%）、中南13 亿（YOY-72%）等；主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+45%、越秀+42%、金茂+4%、华润+1%、融创+0%、保利+0%、阳光城-2%、绿城-4%、建发房产-11%、滨江-12%等，显著好于行业。
投资分析意见：新房销售同比回落，核心城市销售仍强，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，在需求侧，政府持续要求“止跌回稳”和“稳住楼市股市”表明了强调修复居民资产负债表并释放消费的政策思路，而供给侧，政府要求“严控增量”以及推进收储和推好地好房子等措施则表明了强调通过新房保价引导市场价格修复的政策思路，并预计后续政策仍将在供需两端持续发力。我们认为近期行业呈现政策底、信用底、需求底三底叠加，并维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：贝壳，关注我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业，关注新城悦服务。
风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。