房地产行业2025年一季报业绩前瞻：基本面承压中磨底 贸易战下稳地产重要性提升
考虑到板块结算下降及利润率低位，预计25Q1 房企业绩仍承压、但有分化。基本面方面，2022-24 年房地产行业基本面大幅下行；随着宏观及行业政策持续加码，预计后续行业基本面有望呈现底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢、且出现反复现象，预计改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望2025Q1 板块业绩，我们认为板块业绩仍将继续承压，主要源于：1）2021 年后销售连续下降导致结算下降；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率低位。我们预计2025Q1 房地产板块业绩仍将继续承压，但考虑到随着政府要求房地产行业“止跌回稳”以及企业利润率见底、减值出清，综合预计25-26 年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。
贸易战下稳地产重要性提升，25Q1 基本面整体仍显低迷、但结构有所改善。政策面，25 年4 月贸易战背景下国内或将进一步扩内需应对，稳房地产的重要性进一步提升，预计后续供需两端支持政策也将进一步发力。25Q1 基本面呈现底部企稳态势：1）销售方面：根据克而瑞，2025Q1，50 强房企累计销售面积同比-20%，其中1-3 月单月同比分别为-25%/-13%/-19%；销售降幅仍然明显，呈震荡式收窄态势。2）拿地方面：根据中指院，2025Q1，300 城住宅类土地成交面积同比+7%，其中1-3 月单月同比分别为-4%/+12%/+20%，投资端有所修复，土拍溢价率回升，1-3 月溢价率分别11%、14%、20%，但当前仍是局部市场热度回升，整体投资端依然低迷。
根据结算节奏和毛利率预判，我们预计主流公司2025Q1 归母净利润情况如下：
1） 增速+10%~+20%的公司：招商积余；
2） 增速在0%~+10%的公司：滨江集团、招商蛇口、新城控股；3） 增速在-10%~0%的公司：保利发展、建发股份；4） 增速在-30%~-10%的公司：华发股份、贝壳-W。
投资分析意见：基本面承压中磨底，贸易战下稳地产重要性提升，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，并预计后续政策仍将在供需两端持续发力。而近期贸易战下，我国持续强调扩内需应对，稳地产重要性再提升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业；4）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业。
风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。